🔥 반토막 난 송도 집값…GTX도 바이오도 못 살린 ‘인천의 강남’

📉 한때 ‘인천의 강남’…지금은 반값 폭탄

송도국제도시, 특히 8공구를 중심으로 집값이 폭락했어.
예전엔 전용 84㎡ 아파트가 12억 넘던 게,
지금은 5억대에 거래되는 일도 흔해.

• ‘더샵 송도 마리나베이’ 전용 84㎡
  → 2022년 2월: 12.45억 → 2024년 5월: 5.95억 (반값 이하)
• ‘e편한세상 송도’ 전용 84㎡
  → 2021년 10.75억 → 현재 6.35억

8공구 전반적으로 시세가 고점 대비 50~60% 수준까지 내려온 상황이야.

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📦 공급 폭탄, 수요는 실종

📦 공급 현황

연도공급 가구 수

2024년	3,774가구
2026년	0가구
2027년	2,041가구
2028년	3,958가구

 

→ 2024년과 2028년엔 적정 수요를 훌쩍 넘는 대규모 입주 물량이 몰려 있음.
→ 집은 쏟아지는데, 살 사람은 줄어들고 있어.

부동산 시장의 가장 기본 공식:
“공급 > 수요 = 가격 하락”

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✅ 선방 중인 지역은 따로 있다?

송도도 다 같은 송도가 아니야.
1공구·3공구는 상대적으로 선방 중이야.

📊 회복세 단지 예시:

• ‘송도 더샵 하버뷰’ 전용 116㎡
  → 2021년 13억 → 2023년 8.95억 → 2024년 11.4억 (고점 대비 87%)
• ‘송도 더샵 마스터뷰’ 전용 125㎡
  → 2021년 13.3억 → 2024년 11.8억 (고점 대비 88%)

📌 이 지역이 버티는 이유?

• 📚 명문 학군지 (채드윅·포스코 자사고 등)
• 🚅 GTX-B 노선 예정지 (서울역 30분 내 가능성)
• 🏢 브랜드 단지 + 상권 ('커넬워크', '센트럴파크')

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⚠️ 송도는 왜 이렇게 됐나?

1. 비정상적 고점 형성
   • 2020~2021년 폭등기, GTX-B와 바이오 클러스터 기대감으로 가격이 과하게 오른 측면 있음.
2. 계획도시 특유의 ‘쏠림 공급’
   • 대규모 단지가 특정 시점에 몰리면, 공급 충격으로 작용.
3. 확산의 끝자락
   • 국토연구원 분석에 따르면, 강남발 상승세가 송도까지 확산되긴 했지만, 그 확산이 지속되지 못했음.
   • 목동까진 갔지만, 송도·시흥·광명은 뒷전이었다는 거지.

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🔮 향후 전망: 바닥일까? 더 빠질까?

• GTX-B, K-바이오 등 호재는 유효하지만
• 대부분 이미 가격에 선반영됐고, 수요 회복 없이 공급만 쌓이면 하방 압력 지속

🏘 “호재는 있지만, 당장은 반등 어렵다”는 게 전문가 공통 견해

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📌 요약 정리

항목요약

📉 현황	송도 집값 고점 대비 50%↓ 거래 다수
💥 원인	수요 회복 부진 + 공급 폭탄
📍 선방지역	1공구·3공구 (학군·GTX 수혜)
📊 향후	단기 반등 어렵고, 장기적 회복 여부는 불투명
🧠 전략	투자자라면 신중하게 접근. 실거주자는 지역별 선호도 중요