서울 아파트 시장, 끊이지 않는 랠리: 무엇이 독주를 만들었나?

서울 아파트 시장, 끊이지 않는 랠리: 무엇이 독주를 만들었나?

 

서울 아파트 시장의 질주가 무섭습니다. 오세훈 시장의 토지거래허가제 해제와 같은 정책 미숙이 촉발한 것으로 보이는 서울 아파트의 강세 현상은 지방 아파트값 하락세와 극명하게 대비되며 두드러지고 있습니다. 특히 이번 상승세의 가장 큰 특징은 과거와 달리 수도권 내 가격 흐름이 동반되지 않고 오로지 서울만 독주했다는 점입니다. 서울 아파트값은 13주 연속 상승했으나 인천과 경기는 여전히 소강 상태를 벗어나지 못했습니다. 현재는 이재명 정부의 초강도 금융규제로 잠시 주춤하는 듯 보이지만, 규제 약효가 사라지면 2020년의 '패닉바잉' 현상이 언제든 재현될 수 있다는 우려는 여전합니다. 문재인 정부를 지나 윤석열 정부에서도 서울 아파트 시장의 상승세는 더욱 견고해져 하락이나 조정은 찰나에 불과한 것처럼 느껴집니다. 도대체 서울 아파트 시장에 무슨 일이 벌어진 것일까요?

핵심 요약

• 서울 아파트값 독주 현상 심화: 13주 연속 상승하며 지방 및 수도권 아파트값 하락·소강 국면과 대조, 과거와 다른 서울만의 독주 양상.
• '거품' 판단 기준과 서울 시장 특성: 임대료 대비 매매 가격의 과도함으로 거품 여부 판단, 서울은 가격 불균형 시 '가격 조정'보다 '임대료 상승'과 '가격 모멘텀'으로 해소.
• 현재 '거품' 징후는 미약: 2020~21년 패닉바잉 시기와 달리 30대 '영끌' 집중 현상 없고, 증여 거래 과열 현상도 나타나지 않음.
• 서울 아파트 1극 시장의 원인 분석: 전세 제도의 '금융 규제 사각지대'와 '국가 운영 전세보증제도'가 시장에 막대한 유동성을 공급.
• 전세 제도의 역설적 부작용: 전세금이 LTV, DSR 등 금융 규제를 우회하는 유동성 원천으로 작용, 전세보증 확대로 매매가 하한선 지지하며 '패배 모르는 불장' 조성.
• 구조적 문제점: 서민 주거 안정을 위한 정책금융이 주거 불안정의 원인으로 작용, 공공임대 대신 전세보증 확대에 의존한 주거 정책의 한계 노출.

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본론: 끝없는 서울 아파트 랠리, 그 원인과 거품 논란

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1. 서울 아파트, 왜 독주하는가?

최근 서울 아파트 시장은 홀로 상승세를 이어가고 있습니다. 지난 13주 연속 가격이 오르며 지방 아파트값 하락세와 인천·경기 지역의 소강 국면과 확연한 대조를 이룹니다. 과거에는 수도권 전체가 동반 상승하는 경향이 있었으나, 이번에는 서울만이 독주하는 양상이 두드러집니다. 현재는 금융 규제로 잠시 숨 고르기에 들어간 것처럼 보이지만, 규제 효과가 약해지면 2020년의 '패닉바잉' 현상이 재연될 수 있다는 우려가 여전히 존재합니다. 문재인 정부와 윤석열 정부를 거치며 서울 아파트 시장의 상승세는 더욱 공고해지는 듯 보이며, 하락이나 조정은 짧게 스쳐 지나가는 것처럼 느껴집니다.

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2. 아파트 가격 '거품'의 경제학적 진단

경제학에서 아파트 가격의 거품 여부는 현재 매매 가격이 임대료로 측정되는 주택의 내재가치에 비해 과도한지를 따져서 판단합니다. 표준 이론에 따르면 주택 가격은 미래 임대소득의 현재가치 합과 같아야 합니다. 특히 한국에서는 전세가격과 시장 이자율에 연동된 전월세 전환율이 임대소득을 결정하며, 주택 가격이 결국 이 두 변수에 영향을 받고 장기 균형 관계를 형성한다고 봅니다.

 

물론 매매가가 추정된 균형 가격을 단기적으로 초과하더라도, 미래 기대수익률로 정당화되면 이는 '모멘텀'으로 불리는 상승 동력이 됩니다. 하지만 가격이 장기 균형에서 벗어나 폭주하는 상태가 일정 기간 지속될 때 비로소 우리는 거품의 존재를 우려하게 됩니다.

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3. 40년간 데이터가 말하는 서울 아파트의 특성

지난 40년간의 데이터를 분석한 결과, 서울 아파트 시장은 두 가지 독특한 특성을 보입니다. 첫째, 현재 집값이 임대료에 비해 높으면 향후 3~4년간 임대료가 가파르게 상승하는 '따라잡기' 효과가 나타납니다. 즉, 매매가가 전세가를 끌어올리는 경향이 실제 데이터로 확인됩니다.

 

둘째, 임대료 대비 높은 집값은 오히려 향후 3~4년 동안 가격의 추가 상승을 불러왔습니다. 이는 서울 아파트 시장에서 가격이 펀더멘털(임대료)로 회귀하는 '조정' 현상보다, 한번 붙은 오름세가 계속 이어지는 '추세적 상승 동력' 현상이 더 강하게 발현됨을 시사합니다. 미국의 주택시장이 가격 조정으로 불균형을 해소하는 것과 달리, 서울 아파트는 '가격 조정'이 아닌 '임대료 상승'과 '가격 모멘텀'으로 불균형이 유지되거나 심화되는 경향을 보입니다. 이러한 패턴은 문재인 정부 시기에 더욱 두드러졌습니다.

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4. 현재 서울 아파트, '거품' 조짐은 아직?

간단한 계량모델 분석으로는 아직 서울 아파트 시장에서 뚜렷한 거품 신호가 포착되지는 않았습니다. 2020~21년 '패닉바잉' 시기와의 비교를 통해 직관적으로 살펴보면, 당시 거품의 단서로 해석된 두 가지 특징, 즉 30대의 매수세 집중과 증여 거래의 폭발적 증가가 현재는 다소 완화된 양상을 보입니다.

 

2020년 이전 28% 수준이던 30대 매수 비중은 패닉바잉 시기에 35%까지 치솟아 40대를 압도했습니다. 하지만 올해 30대의 구매 비중은 33%로 상승했지만, 40대 역시 32%로 동반 상승하여 과거처럼 30대에만 집중된 '영끌 현상'은 덜합니다.

증여 거래 역시 유사합니다. 문재인 정부의 다주택자 세금 중과 정책으로 인해 2020년부터 임기 종료까지 서울 아파트 거래 중 증여 비중이 14%에 달했고, 일부 시기에는 70%까지 치솟기도 했습니다. 하지만 부동산세 부담이 완화된 윤석열 정부 들어 증여 비중은 서울 전체 8%, 강남구 12% 수준으로 진정되었으며, 다행히 올해의 가파른 가격 상승기에는 과거와 같은 증여 과열 현상은 나타나지 않았습니다. 이로 인해 거래량도 비교적 안정적인 상태를 유지했습니다.

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5. 서울 아파트 1극 시장을 완성한 '전세 제도의 역설'

그렇다면 무엇이 서울 아파트 시장을 독주하게 만든 것일까요? 유력한 설명 중 하나는 전세 제도와 관련된 금융 문제입니다.

 

첫째, 전세금은 금융 규제의 사각지대로 작용하며 시장에 막대한 유동성을 공급했습니다. 전세금을 활용해 적은 돈으로 집을 사는 '갭투자'가 대표적입니다. 2019년 전세보증금 규모는 약 783조 원으로 주택담보대출 총액의 93%에 달했지만, LTV, DSR, DTI와 같은 금융 규제 어느 것도 전세금을 부채로 간주하고 규율하지 않는다는 문제가 있습니다. 한국에서 전세금은 규제를 무력화시키는 '마르지 않는 유동성의 원천'이 된 것입니다.

 

둘째, 국가가 운영하는 전세보증제도의 지속적인 확대 또한 큰 영향을 미쳤습니다. '서민 주거 안정'이라는 명분 아래 주택금융신용보증기금이 출연한 개인 전세자금대출금은 이명박 정부 출범 당시 약 8조 원에서 2025년 기준 약 183조 원으로 무려 23배 넘게 증가했습니다. 특히 문재인 정부 시절에는 단기간에 130조 원 이상 급증하며 증가 규모와 속도가 압도적이었습니다.

 

문제는 이 전세대출이 주택담보대출 규제를 우회하는 통로로 활용되면서 시장의 가격 조정 기능이 심각하게 훼손되었다는 점입니다. 전세보증의 확대는 전세가격의 하방경직성을 키웠고, 결과적으로 매매가격의 하한선을 떠받치는 역할을 하게 되었습니다. 그 결과 서울 아파트 시장은 가격이 좀처럼 꺾이지 않는, 이른바 '패배를 모르는 불장'으로 변모했습니다. 결국 서민 주거 안정을 위해 마련된 정책금융이 역설적으로 주거 불안정의 원인 중 하나가 되어버린 것입니다. 이는 우리나라 주거 정책이 재정 부담이 큰 공공임대주택 공급 대신 상대적으로 저렴한 비용으로 가능한 전세보증 확대에 의존해온 구조적 문제와도 관련이 깊습니다. 마치 서울 아파트 시장이 완치는 불가능하고, 증상이 나타나면 관리하는 것만이 해결책인 만성 환자처럼 되어버린 것입니다.

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인사이트

서울 아파트 시장의 독주 현상은 단순한 수요 증가를 넘어 '전세 제도'라는 한국적 특수성과 그로 인한 금융 시스템의 취약점이 복합적으로 작용한 결과로 보입니다. 정부의 선의로 시작된 정책이 의도치 않게 시장의 불균형을 심화시키고 있다는 점은 매우 중요한 시사점입니다. '공짜 점심은 없다'는 경제학의 오랜 원칙처럼, 정책금융만으로 주거 안정을 이룰 수 있다는 안일한 접근은 결국 시장의 왜곡을 초래할 수 있음을 보여줍니다.

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정리

서울 아파트 시장은 지방과 달리 13주 연속 상승하며 독주하고 있습니다. 이는 2020년 패닉바잉 시기와는 다른 양상으로, 30대의 '영끌' 매수세나 증여 과열 현상은 덜합니다. 하지만 시장의 불균형이 '가격 조정'이 아닌 '임대료 상승'과 '가격 모멘텀'으로 해소되는 특성을 보입니다. 이러한 서울 아파트 1극 시장의 배경에는 전세 제도가 금융 규제의 사각지대로서 막대한 유동성을 공급하고, 국가 운영 전세보증제도가 주택담보대출 규제를 우회하며 매매가 하한선을 지지해 온 구조적 문제가 있습니다. 서민 주거 안정을 위한 정책이 역설적으로 시장 왜곡을 심화시킨 '패배를 모르는 불장'을 초래한 것입니다.

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