⚠️ 외국인 부동산 탈세 실태와 세무조사 강화: 최대 3000억 원 추징 노린 국세청의 정밀 조사

⚠️ 외국인 부동산 탈세 실태와 세무조사 강화: 최대 3000억 원 추징 노린 국세청의 정밀 조사

 

외국인의 한국 부동산 취득 급증: 규제 사각지대의 현주소

최근 몇 년간 외국인의 국내 부동산 매입이 급증하고 있다. 부동산 등기부등본 자료에 따르면, 2022년부터 2024년 4월까지 외국인이 사들인 국내 아파트는 총 2만 6244채에 달하며, 거래금액은 약 7조 9730억 원이다. 이 중 수도권이 차지하는 비중은 채수로 62%, 금액으로는 81%로, 특히 서울 강남 3구와 용산구 등 고가 주거지로 쏠림 현상이 뚜렷하다.

이는 내국인이 대출 규제 등 정부 정책으로 주택 구입에 제약을 받는 상황과 대비되며, 실질적인 역차별 문제로 이어지고 있다는 지적을 낳고 있다.

---

주요 탈세 사례 분석

✅ 미등록 사업 수익으로 강남 아파트 매입한 A씨

외국인 A씨는 한국에서 사업자 등록 없이 수입 화장품을 판매하여 수년간 수십억 원의 매출을 올렸음에도 소득신고를 하지 않았다. 이후 배우자로부터 받은 현금까지 합산해 강남에 위치한 고가 아파트를 매입했다. 특히 해당 거래는 ATM 현금 입금 방식을 통해 자금 흐름을 의도적으로 은닉하려 했으며, 국세청은 이에 대해 소득세, 부가가치세, 증여세를 추징했다.

✅ 조세회피처 통한 허위 송금, B씨의 100억 원대 부동산

B씨는 국내에 전자부품 무역업체를 세운 후, 조세회피처 유령회사를 동원해 허위 물품대금을 지급하는 방식으로 자금을 외부로 유출시켰다. 이후 자금을 국내로 역송금해 서울 용산구 초고가 아파트와 토지를 매입했으며, 해당 자산은 현재 시세 기준 100억 원을 초과한다.

✅ 임대소득 신고 누락

또 다른 외국인은 강남·한남동의 고가 아파트를 외국계 기업 주재원에게 임대해 수억 원의 임대소득을 얻었지만 세금 신고는 하지 않았다. 외국인 임차인이 전입신고를 하지 않는 점과 소득 확인이 어려운 점을 이용한 탈루 방식이다.

✅ ‘아빠 찬스’로 아파트를 무상 취득한 C씨

소득이 없는 외국인 C씨는 한국 거주자인 부친으로부터 분양전환권을 무상으로 승계받고, 임차보증금까지 승계하여 수십억 원 아파트를 취득했다. 그러나 증여세를 신고하지 않아 국세청의 세무조사 대상이 됐다.

✅ 가상자산과 환치기를 통한 불법 자금 반입

일부 외국인은 불법 환치기 또는 가상자산을 활용해 해외 자금을 국내에 은닉 반입했다. 또한 허위 양도계약을 통해 다주택 중과세를 피하거나, 비거주자임에도 거주자로 위장해 주택임대소득 감면 혜택을 받은 사례도 적발됐다.

---

탈세 방식과 국세청의 분석 결과

• 편법 증여를 통한 부동산 취득: 16명
• 소득 탈루로 부동산 매입: 20명
• 임대소득 미신고: 13명
  → 총 49명, 평균 4.7채 보유, 매입 금액 최대 3000억 원 탈루 혐의

---

제도 허점과 역차별 논란

2023년 6·27 대책 이후 내국인은 6억 원 이상 주택 취득 시 대출 제한을 받지만, 외국인은 자국 금융기관을 통해 무제한 자금 조달이 가능하다. 또한 내국인에게만 적용되는 1주택자 임대소득 비과세 특례를 외국인이 악용하거나, 가구원 등록 없이 주택 보유가 가능한 제도적 빈틈도 존재한다.

---

국세청의 대응 및 향후 제도 개선 방안

• 국제 자발적 정보교환 확대: 외국인이 자국에서도 탈세 혐의가 확인되면 해당 국가에 통보하여 조치 유도
• 외국인 가구원 등록 의무화 제안: 비거주 외국인에 대한 실소유자 추적 체계 강화
• 실수요자 특례 배제: 내국인과 동일한 세제 적용을 위한 기준 개선 중

민주원 국세청 조사국장은 “악의적 탈세 혐의자는 수사기관에 통보해 엄정 조치하겠다”고 밝혔다.

---

정책적 시사점과 전문가 제언

외국인 부동산 매입에 대한 규제는 국가별로 차별 없이 적용되어야 하며, 자산시장 안정성을 해치는 세제 사각지대는 제도적으로 보완해야 한다는 지적이 늘고 있다. 향후 세제 개편 시 외국인의 임대소득세 신고 의무 확대, 부동산 보유 제한 또는 공시 강화 등이 논의될 가능성이 높다.

---

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 외국인도 한국에서 아파트를 살 수 있나요?
네, 법적으로 외국인도 부동산 취득이 가능하지만, 소득 및 자금 출처 증빙 의무는 동일하게 적용됩니다.

Q2. 외국인이 부동산으로 임대소득을 얻는 경우, 과세 대상인가요?
맞습니다. 국적에 상관없이 소득세법상 과세 대상입니다.

Q3. 국세청의 세무조사는 어느 정도 강도인가요?
자금 출처 추적, 외화 반입, ATM 기록, 증여 관계까지 다층적으로 조사하며, 탈루 금액이 크면 형사 고발도 가능합니다.

Q4. 외국인은 대출 규제를 안 받나요?
국내 은행 대출에는 제한이 있지만, 해외 금융권을 통한 자금 조달은 규제가 없습니다. 이 점이 역차별로 지적되고 있습니다.

Q5. 외국인 자금이 부동산 시장에 미치는 영향은 어떤가요?
수도권 고가 아파트 중심으로 매입이 집중되면서, 가격 상승 요인으로 작용하고 있습니다.

Q6. 앞으로 외국인 부동산 규제가 더 강화되나요?
정부는 제도 개선안을 관계 부처와 논의 중이며, 거주 요건 강화 및 혜택 제한 방안이 검토되고 있습니다.

---

✅ 결론: 국내 자산시장 보호 위한 다층적 과세 인프라 필요

외국인의 부동산 취득 증가와 그에 따른 탈세 사례는 더 이상 예외적 현상이 아니다. 규제의 사각지대가 형성되고 있는 지금, 국내 실수요자 보호와 세제 형평성 확보를 위해 정부의 실질적인 정책 개편이 필요한 시점이다. 단순한 징벌이 아닌 예방 중심의 법적·제도적 장치를 강화하여, 공정한 자산시장 생태계를 구축해야 한다.

---

📌 관련 해시태그

#외국인부동산 #부동산탈세 #국세청세무조사 #편법증여 #강남아파트 #해외자금유입 #한국부동산규제 #임대소득세 #세금회피 #부동산시장안정