🏘️ “집값 또 오를까?”…정부, 용적률·그린벨트·자투리땅까지 총동원한 이유

서울 아파트값이 다시 들썩이고 있습니다.
입주 물량은 줄고, 금리는 낮아지며 다시 불붙은 부동산 시장.
정부는 이번엔 공급 카드를 전면에 꺼내들었습니다.
이번 포스팅에선 이재명 정부의 1호 부동산 대책 예상 시나리오를 정리해볼게요!

 

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📈 서울 집값, 왜 다시 오르나?

서울 부동산 가격 상승의 주요 원인은 두 가지입니다.

1. 만성적인 공급 부족
2. 기준금리 인하 기대

올해 서울 아파트 입주 물량은 불과 9493가구에 그칩니다.
내년에도 1만 가구가 안 될 전망입니다. 입주 물량이 이토록 적은 건 이례적이죠.

💬 이준구 서울대 명예교수도 최근 “집값 폭등 전조가 심상치 않다”고 경고했습니다.

 

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🛠️ 정부, 이번엔 ‘공급 확대’ 전면에

과거 정부는 세금·대출 규제로 수요를 억제했지만, 이번 이재명 정부는 공급 중심 정책으로 선회할 것으로 보입니다.

다음은 정부가 추진 중인 공급 대책 핵심 카드들입니다.

대책내용

용적률 상향	3기 신도시 용적률을 200% → 300~350%로 상향
그린벨트 해제	서초, 고양, 의왕, 의정부 등 688만㎡ 그린벨트 해제 예정
자투리땅 개발	유휴지, 공공기관 부지 활용 등 ‘숨은 땅’ 공급 검토
재건축·재개발 완화	인허가 절차 간소화로 도심 내 정비사업 가속
택지 후보지 추가 확보	기존 ‘8·4 공급 대책’ 무산 부지 재검토

 

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📉 입주 물량, 얼마나 줄었나?

연도수도권 입주 물량서울 입주 물량

2022	17.1만 가구	-
2023	12.5만 가구	-
2024	7.3만 가구 ↓	9493가구 ↓

 

입주 물량은 3년 만에 ‘반 토막’ 수준.
특히 서울의 경우는 공급절벽이라는 말이 실감 날 정도입니다.

 

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🏗️ ‘공급=집값 안정’? 가능성은

주택 공급은 착공→준공까지 보통 3년 정도 시차가 있습니다.
지금 계획을 세워도 2027년 이후에나 입주가 가능하다는 뜻이죠.

그러니 정부는 단기·중장기 대책을 동시에 준비하고 있습니다.

🔹 단기 대책

• 공공임대 물량 즉시 확대
• 민간사업 속도전 (PF 금융 지원 등)

🔹 중장기 대책

• 신도시 용적률 상향
• 정비사업 패스트트랙 도입

박합수 부동산 전문가도 “청약 대기 수요로 전환 유도 효과가 크다”고 분석했습니다.

 

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🌳 그린벨트 해제, 어디까지 가능할까?

서울 전체 그린벨트 면적: 149.09㎢
이 중 일부(29㎢)는 개발 가능한 ‘3등급 비오톱’ 지역으로, 활용 여지가 있습니다.

과거 논의됐던 태릉CC, 용산캠프킴, 서울의료원 등의 부지도 다시 주목받고 있습니다.

 

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🔎 결론: 공급은 곧 신뢰다

서울 아파트값이 심상치 않습니다.
정부가 공급 의지를 얼마나 구체적으로 보여주는지가 핵심 포인트입니다.

✅ 도심 용적률 상향
✅ 그린벨트 해제
✅ 공공택지 및 자투리땅 적극 활용

이 모든 것이 현실화된다면, 지금의 불안 심리를 청약 대기 수요로 전환시킬 수 있습니다.