🏠 “모르고 산 집, 알고 보니 불법?”…‘근생 빌라 양성화’ 논란의 진실

최근 부동산 커뮤니티나 SNS를 보다 보면
“내가 산 빌라가 알고 보니 근린생활시설이었다”는 글,
“대출도 안되고, 이행강제금까지 물어야 한다”고 하소연하는 이들이 적지 않습니다.

이런 ‘선의의 피해자’를 구제하자는 취지로,
불법건축물 양성화 특별조치법이 더불어민주당 주도로 다시 수면 위로 떠올랐습니다.

 

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🧱 ‘근생 빌라’란? 불법 건축물, 정확히 뭐가 문제일까?

근린생활시설(근생)은 말 그대로 주거용이 아닙니다.
사무실, 학원, 카페처럼 상업 또는 서비스 공간으로 쓰여야 하죠.

하지만, 일부 시행사나 브로커는 근생시설을 주거용 빌라처럼 개조한 뒤 일반 분양으로 판매해 왔습니다.

이걸 모르고 매입한 1주택자, 신혼부부, 실수요자들은

• 이행강제금 폭탄
• 은행 대출 제한
• 취득세·양도세 불이익
  을 감당해야 합니다.

 

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📊 전국 불법건축물 적발 규모는?

구분건수 (2023 기준)

전체 위반건축물	24만건
주거용 위반	11만4117건
비주거용 위반	12만6068건

 

이 가운데 일부를 양성화하겠다는 것이 이재명 대통령의 공약이었고,
이번에 민주당이 이를 구체화하려는 것입니다.

 

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📌 법안 핵심 요약

내용세부사항

법안 명칭	불법건축물 양성화 특별조치법 (가칭)
적용 대상	일정 기준을 충족하는 미신고·위반 건축물
조치 방식	지자체가 정식 사용승인 부여 (합법화)
대상 예시	근생 개조 빌라, 일부 소형 건물 등
목적	선의의 매입자 보호, 재산권 회복, 주거안정

 

과거에도 1980, 2000, 2006, 2014년 등 총 5차례 양성화가 있었습니다.

🗣️ 민주당: "제대로 홍보도 못 해서 기회를 놓친 피해자가 많았다."

 

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⚖️ 국토부는 난색…“불법 합법화는 안된다”

국토교통부는 “형평성” 문제를 우려합니다.

• 법을 지킨 다수 국민의 신뢰 저해
• 생활형 숙박시설, 오피스텔 등 다른 위반건축물의 연쇄 요구
• 불법 조장 우려

진현환 국토부 1차관은 작년 국회에서
“불법의 합법화는 있을 수 없다”는 입장을 밝히기도 했습니다.

 

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🔍 국민의힘도 일부 찬성? 초당적 분위기 형성

국회에 계류 중인 관련 법안은 총 10건에 달하며,
민주당과 국민의힘 의원들이 모두 발의한 상황입니다.

💬 “불법을 조장하려는 게 아니다. 선의의 피해자를 구제하자는 취지다.” (여당 관계자)

 

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💬 결론: 양성화, 과연 현실화될까?

아직 입법까지는 넘어야 할 산이 많지만,
과거 사례와 대선 공약을 감안하면 일정 부분 ‘조건부 양성화’ 가능성도 배제할 수 없습니다.

신중한 심사와 제도적 장치, 그리고
‘진짜 피해자’ 중심의 정밀한 선별 기준이 필요하다는 게 전문가들의 중론입니다.