“강남 부촌 세대교체! 50대 이상이 쏟아낸 아파트, 30·40대가 싹쓸이”

핵심 요약

• 강남 3구 매도 70%: 올 상반기 강남·서초·송파구 매도인 10명 중 7명은 50대 이상
• 장기보유 물량 급증: 20년 이상 보유 아파트 매도자 전년 대비 85%↑
• 3040 매수 강세: 30·40대가 강남 3구 매수자 중 60% 차지
• 차익 실현·보유세 절감: 50대 이상, 수십억 차익과 보유세 부담 줄이기 위해 매도
• 세대 교체 본격화: 재건축·신축 입주권 노린 ‘몸테크’ 수요 확산

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1. ‘고가 차익 실현’에 나선 50대 이상

• 매도 비율:
  • 서울 전체 매도자 중 50대 이상 60.3%
  • 강남구 70.4%, 서초구 66.9%, 송파구 62.4%
• 급증세:
  • 강남 3구 50대 이상 매도자 1만243명 → 전년 동기 대비 69.5% 증가
• 차익 규모:
  • 압구정 신현대9차 전용 111㎡, 2006년 13.4억 → 2025년 5월 60억 매각 가능

“20년 넘게 보유한 집 팔아 차익 실현…소형으로 옮겨 남은 자금은 증여·생활비”

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2. ‘보유세·양도세 혜택’도 한 몫

• 보유세 부담:
  • 재산세·종부세로 매년 수천만원 부담 → 매도 유인
• 장기보유특별공제:
  • 보유·거주 기간 합산 최대 80% 공제
  • 예: 40억 차익 → 과세 대상 8억 수준으로 절세

“장기보유공제 덕분에 양도세 부담 대폭↓ 차익 실현 매력↑”

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3. 3040 고소득층이 강남 입성

• 매수 비율:
  • 서울 집합건물 매수자 중 40대 29.3%, 30대 29.1%
  • 강남 3구 매수자 3040세대 비중 60%↑
• 주요 수요층:
  • 재건축 입주권·신축 아파트 집중 매입
  • ‘몸테크’·교육·자산가치 모두 잡으려는 전략

“강남 새 입주 단지, 30·40대 고소득층이 빠르게 흡수”

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4. 향후 전망과 시사점

1. 노후 대비·세대교체 가속
   • 은퇴 전 자산 정리, 자녀 증여 자금 마련 지속
2. 중개시장 변화
   • 장기보유 매물 증가 → 중개업계 전문 컨설팅 수요↑
3. 정책 대응
   • 보유세·양도세 개편 논의 영향 주시 필요

“강남권 부동산은 이제 ‘고령 차익 실현’ vs ‘젊은 수요 흡수’의 전장”