민간임대 리츠 만기 앞 ‘출구전략 공백’에 현장 혼선 가중

🔑 핵심 요약

• 만기 리츠 속출: 2015~17년 공급된 팩토리얼 뉴스테이·민간임대 129곳 중 3곳 올해, 11곳 내년 의무임대 만기
• 출구전략 미정: 임대 연장·분양 전환 여부, 정부 가이드라인 없어 사업자·세입자 혼란
• 재원·규제 걸림돌: HUG 동의 필요·계약갱신요구권·분양가 규제법안 발의 등으로 매각·연장 모두 불투명
• 산업 신뢰 저하 우려: 정책 수립 뒤 ‘사후 규제’ 반복에 민간임대 산업 위축 가능성

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1️⃣ 만기 도래 임대 리츠 현황

• 공공지원 민간임대 리츠: 129개 단지·10만 가구(총자산 43조원)
• 2025~2029년 만기 리츠 일정
  • 2025년: 영등포 H하우스 대림(301가구)·위례 테라스(360가구)·천안 두정(1,135실)
  • 2026년: 인천 도하 등 11개 단지
  • 20272029년: 연평균 79곳 꾸준히 만기

“2015년 뉴스테이 1호부터 10만호까지, 이제 ‘출구’가 문제다.”

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2️⃣ ‘출구전략’ 갈림길: 연장 vs 분양

• 임대 연장
  • 대부분 적자 구조 → HUG 추가 출자 필요
  • 신주 자본 조달 불확실, 사업성 악화 우려
• 분양 전환
  • 매각 수익이 필수적이나…
    • HUG 동의 필수
    • 임차인 계약갱신요구권 걸림돌
    • 공공임대와 달리 전환법적 근거 미비

“적자 감수했다면, 이제 ‘어떻게 손실 메울까’가 고민.”

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3️⃣ 규제·정책 불확실성 가중

• 계약갱신요구권: 만기후에도 임차인 해지 제한
• 국회 법안(우선분양·분양가 상한 등): 무주택자 우선 분양·가격 통제 요구 중
• 정기 정책 변경: 뉴스테이→민간임대→기업형 장기임대 잇단 명칭·제도 개편

“공급 시점엔 규제 없었는데, 만기 앞두고 법안 쏟아진다.”

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4️⃣ 산업 위축·신뢰 실종 우려

• 신뢰 기반 약화: 사업자·투자자 ‘갈아타기’ 꺼려
• 세입자 피해 가능성: 향후 거주 안정성 불투명
• 해결책 요구:
  • 세제 인센티브: 종부세·취득세 면제 연장
  • 법적 가이드라인: 분양 전환 절차·임대 연장 기준 명시

“결국 민간임대가 ‘공급 선도’ 아닌 ‘규제 후폭풍’ 사례로 남을까 걱정.”

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5️⃣ 전문가 제언

• 박원갑 국민은행 전문위원
• “임대주택 시장 활성화의 첫걸음은 출구 전략 투명화입니다. 정책 신뢰 회복 없이는 민간 참여가 위축될 수밖에 없습니다.”
• 조준현 한국리츠협회 본부장
• “정부·HUG가 연장·분양 가이드라인을 속히 제시해, 세입자는 주거 불안을, 사업자는 투자 회수 불확실성을 해소해야 합니다.”

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다음 스텝

1. 정부 지침 마련: 국토·공정위 차원의 분양 전환·임대 연장 매뉴얼 공표
2. 법안 정비: 계약갱신요구권 규제 예외화·우선분양·분양가 기준 확립
3. 세제·재원 지원: 민간임대 리츠에 대한 종부세·취득세 감면 연장

민간임대주택의 ‘출구 전략’은 정책의 성공을 가늠하는 리트머스 시험지입니다. 10만 가구의 미래 주거 안정을 위해, 정부와 산업계가 머리를 맞대고 돌파구를 마련해야 할 때입니다.