6.27 대책 한 달: 부동산 시장의 '게임의 법칙'이 바뀐다!

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6.27 대책 발표 한 달이 지난 현재, 서울 아파트값 상승세는 다소 진정 국면에 들어섰지만, 부동산 시장은 여전히 혼조세를 보이고 있습니다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 CBS <경제적 본능>에 출연하여 정부가 '시행사' 역할까지 하게 되면서 부동산 게임의 법칙 자체가 근본적으로 변화하고 있다고 진단했습니다. 그는 시장의 구조적 변화와 함께 전세 시장의 불가피한 전환 흐름을 심층 분석했습니다.

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핵심 요약

• 6.27 대책 효과 및 정책 방향 변화: 서울 아파트값 상승세 둔화. 정부가 투기 규제보다 공급 정책으로 선회하며, 8월 전후 공급 대책 발표 가능성 시사.
• 전세 시장의 월세 전환 가속화: 임차인 퇴거자금 대출 제한으로 전세 물량 잠김 현상 심화. 신규 전세 수요의 월세/준전세 전환 불가피.
• 전세대출 규제 강화 및 다주택자 타격: 전세대출 상한선 5억 원에서 3억 원으로 낮아질 경우 역전세 심화, 고가 전세 보유 다주택자에게 큰 타격 예상.
• '무한 갭투자' 방지 제안: 전세보증금을 임대인의 채무로 간주하여 DSR(총부채원리금상환비율)에 적용해야 무한 갭투자를 막을 수 있다고 주장.
• 정부의 '직접 시행사' 역할 부상: 국토부 주도로 '프로젝트 리츠' 활성화, 민간 토지까지 흡수하여 정부가 직접 주택 공급에 나서는 새로운 구조 형성. 이미 40조 규모 프로젝트가 국토부에 몰림.
• 도심 유휴부지 고밀도 개발 가속화: 재건축·재개발보다 속도가 빠른 유휴부지 고밀도 개발에 정책 우선순위가 실릴 것 전망.
• 세제 개편 예상: 올해는 종부세 큰 변화 없겠으나, 내년에는 '가액 기준 과세' 전환 등 전면 개편 가능성 시사.
• 향후 시장 전망 및 투자 조언: 서울 고가 아파트는 세금 타깃이 될 수 있으므로, 무리한 '똘똘한 한 채'보다 저가 주택의 실수요 중심 전략 권고.

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본문: 정부가 바꾼 '부동산 게임의 룰'과 시장의 대응

1. 6.27 대책, '공급' 중심의 시장 안정화 시도

6.27 대책 발표 이후 서울 아파트값 주간 상승률이 0.43%에서 0.16%로 둔화되는 등 대책의 효과가 나타나고 있습니다. 특히 마포, 성동 같은 고가 지역의 상승률이 크게 줄어든 것이 특징입니다. 채상욱 대표는 정부가 과거와 달리 투기 과열지구 재지정 같은 직접적인 투기 규제보다는 전세보증제도 개편, 공급 대책 발표 등 '공급' 중심의 정책 수단을 조정 중이며, 8월 전후로 공급 정책이 발표될 가능성이 높다고 분석했습니다. 이는 대출 규제만으로도 수요 억제가 가능하다는 정부의 인식을 반영한 것으로 보입니다.

2. 전세 시장의 지각 변동: 월세 사회로의 전환 가속화

6.27 대책은 임차인 퇴거자금 대출을 제한하여 전세 시장에 큰 파장을 일으키고 있습니다. 이로 인해 기존 세입자를 유지하려는 집주인이 늘면서 전세 물량이 시장에서 사라지는 '잠김 현상'이 나타나고 있습니다. 채 대표는 이는 2020년 임대차3법 도입 당시와 유사한 현상으로, 신규 전세 수요가 월세나 준전세로 빠르게 이동하고 있다고 경고했습니다.

 

만약 전세대출 상한선이 현재 5억 원에서 3억 원 수준으로 낮아진다면, 이는 곧바로 '역전세'로 이어져 고가 전세를 안고 있는 다주택자에게 큰 타격을 줄 것이라고 분석했습니다. 채 대표는 이러한 문제를 해결하고 '무한 갭투자'를 막기 위해 전세보증금에 대해 임대인의 채무 부담을 금융기관이 고려하여 DSR(총부채원리금상환비율)에 적용해야 한다고 주장했습니다. 즉, 전세 4억 원을 받았다면 임대인이 연 1600만 원의 채무를 지고 있는 것으로 보고 DSR 한도에서 차감해야 한다는 것입니다. 또한, 정부가 법인 대출 및 사업자 대출에 대한 전수조사를 시작하며 전세금 대출 규제의 우회 루트를 적극 차단하고 있다고 덧붙였습니다.

 

채 대표는 전세에서 월세로의 구조 전환이 불가피하며, 이는 중산층 이하의 매매 사다리를 끊는 결과로 이어질 수 있다고 보았습니다. 이에 대한 해법으로 월세 세액공제 한도를 상향하여 서민 주거비를 지원해야 한다고 제안했습니다.

3. 정부가 '시행사'로 직접 나선다: 프로젝트 리츠의 부상

이번 대책에서 가장 주목할 만한 변화는 정부가 부동산 개발의 전 과정에 직접 나서는 구조가 만들어지고 있다는 점입니다. 국토부 주도로 '프로젝트 리츠(REITs)'가 본격적으로 시행되면서, 민간이 토지를 현물 출자하면 국토부가 시행사 역할을 맡아 장기 임대를 전제로 주택을 공급하는 방식이 도입됩니다. 채 대표는 올해 11월 시행을 앞두고 이미 40조 원 규모의 민간 프로젝트가 국토부로 몰리고 있다고 강조했습니다.

 

과거에는 택지 공급에만 그쳤던 LH(한국토지주택공사)가 이제 국토부가 시행 기능을 직접 맡으면서 완전히 다른 모습으로 변모하고 있습니다. 국토부가 직접 사업을 인허가까지 처리하니 속도가 빠르고 리스크도 적다는 것이 채 대표의 분석입니다. 그는 "도심 내 유휴부지 고밀도 개발이 핵심이며, 민간보다 국토부가 시행하면 속도가 훨씬 빠르다"고 설명했습니다. 또한, LH가 땅을 팔지 않고 장기 자산으로 보유하며 수익을 내는 구조도 가능해졌다고 덧붙였습니다.

 

나아가 프로젝트 리츠가 상장되면 일본의 대형 디벨로퍼처럼 자산을 직접 운영하는 초대형 시행사가 등장할 가능성도 있으며, 이는 상가 공실 문제 해결에도 기여할 수 있다고 전망했습니다.

4. 재건축보다 '유휴부지 개발'에 무게, 세제 개편은 내년부터

서울 도심 내 공급 정책은 '재건축·재개발'과 '유휴부지 개발' 두 축으로 나뉘지만, 채 대표는 정비사업은 속도가 너무 느려 새 정부 임기 내 실현이 어렵다고 보았습니다. 따라서 유휴부지 고밀도 개발에 정책 우선순위가 실릴 것으로 예상했습니다. 실제로 과거 뉴스테이 사례에서도 재건축 연계보다 단독 부지 개발이 훨씬 빨랐음을 강조하며, 재건축에 매몰되면 5년 안에 공급이 어렵다고 지적했습니다.

 

최근 목동 재건축 단지들이 항공고도 제한에 걸려 최대 49층 계획이 좌초될 위기에 처한 것에 대해선 '멘붕' 상태라고 언급했지만, 중저층 고밀도 설계의 가능성(한남 더힐, 나인원 사례)을 제시하며 고도 제한이 위기가 아닌 기회가 될 수도 있다고 조언했습니다.

 

세제 개편에 대해서는 종합부동산세 공정시장가액 비율을 올해 60%에서 80%로 상향하려는 움직임은 큰 변화가 없을 것이며, 내년에는 '가액 기준 과세'로의 전환 등 전면 개편이 있을 가능성이 크다고 내다봤습니다. 이는 30억 원 한 채보다 10억 원 3채가 세금을 더 내는 불합리함을 개선하려는 세계적 추세와 맞닿아 있다고 설명했습니다.

5. 서울 고가 아파트, 세금 타깃 가능성… 실수요 중심 저가 주택 주목

마지막으로 채 대표는 서울의 고가 아파트(5분위, 4분위)가 정부의 세금 타깃이 될 가능성이 높다고 경고했습니다. 그는 무리하게 '똘똘한 한 채'에 진입하기보다는 1~2분위 지역에서 실수요 중심의 주택 전략을 취하라고 조언하며, 변화하는 시장 상황에 대한 신중한 접근을 당부했습니다.

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인사이트

이번 6.27 대책과 이어지는 채상욱 대표의 분석은 한국 부동산 시장이 단순한 주기적 변동을 넘어 구조적인 전환점에 서 있음을 시사합니다. 특히 정부가 과거의 '규제자' 역할에서 벗어나 '직접적인 공급자(시행사)'로 나서는 '프로젝트 리츠' 모델은 부동산 개발 및 공급 방식의 패러다임을 바꿀 잠재력을 가지고 있습니다. 이는 단기적인 시장 안정화를 넘어, 장기적으로는 주택 공급의 속도와 효율성을 높이고, 궁극적으로는 주택 시장의 투명성과 안정성을 제고할 수 있는 중요한 변곡점이 될 수 있습니다.

 

다만, 전세 시장의 월세 전환 가속화와 이로 인한 서민 주거 부담 증가는 정부가 간과해서는 안 될 부분입니다. 세액공제 확대와 같은 실질적인 지원책 마련이 시급하며, 변화하는 임대차 시장 환경에 대한 유연하고 다각적인 정책 접근이 필요합니다. '고래 싸움에 새우 등 터지는' 식의 부작용을 최소화하면서, 변화하는 시장의 룰을 국민들이 이해하고 적응할 수 있도록 충분한 정보 제공과 소통이 중요할 것입니다.

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정리

6.27 대책 이후 서울 아파트값 상승세가 둔화되었으나, 부동산 시장은 혼조세 속에서 구조적 변화를 겪고 있습니다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 정부가 투기 규제보다 공급 정책으로 선회하고 있으며, 특히 '프로젝트 리츠'를 통해 정부가 직접 부동산 시행사 역할을 하는 새로운 게임의 법칙이 도입되고 있다고 분석했습니다. 이로 인해 LH와 국토부의 협력으로 도심 유휴부지 고밀도 개발이 가속화될 전망이며, 이미 40조 원 규모의 민간 프로젝트가 국토부에 몰리고 있습니다.

 

전세 시장은 임차인 퇴거자금 대출 제한으로 물량 잠김 현상이 심화되며 월세 사회로의 전환이 불가피하다고 보았습니다. 전세대출 상한선 하향 시 역전세와 다주택자 타격이 예상되며, '무한 갭투자' 방지를 위해 전세보증금을 임대인의 DSR에 적용해야 한다고 제안했습니다. 또한, 월세 세액공제 확대로 서민 주거비 지원을 강조했습니다.

 

세제 개편은 내년부터 큰 변화가 있을 가능성이 크며, 고가 아파트는 세금 타깃이 될 수 있으므로 저가 주택의 실수요 중심 전략이 유리하다는 조언을 남겼습니다. 이번 변화는 부동산 시장의 패러다임을 바꾸는 중요한 전환점이 될 것으로 보입니다.

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